El mercado inmobiliario andorrano se ha frenado en seco. En el segundo trimestre de 2026 se han hecho muchas menos operaciones que hace un año, y el dinero movido también ha bajado con fuerza. Aquí tienes todas las cifras, una por una.
Esta pregunta se la hace mucha gente ahora mismo. Quien quiere comprar piso, quien quiere vender el suyo, y quien lleva años mirando anuncios sin decidirse. Si el mercado baja, la duda es siempre la misma: ¿ha llegado el momento de comprar más barato?
La respuesta no es tan sencilla como parece. Porque hay un indicador que se comporta justo al revés que todos los demás, y es precisamente el que afecta a tu bolsillo. Vamos por partes.
La compraventa de inmuebles en Andorra cae un 11,8% en un año
El dato central es este: el número de transacciones inmobiliarias ha bajado un 11,8% respecto al segundo trimestre del año anterior. Es una caída clara, de casi doce puntos, en solo doce meses.
Pero hay un matiz importante. Si en lugar de comparar trimestre con trimestre miramos el acumulado de los últimos doce meses, la cifra sube un 5,1%. Es decir, el año en conjunto todavía va por encima. Lo que se ha frenado es este trimestre concreto.
Y luego está el dato más llamativo de todos. El número de bienes inmuebles transmitidos, que no es lo mismo que el número de operaciones, se ha desplomado un 35%. Una sola transacción puede incluir varios inmuebles a la vez, y ahí es donde se nota el frenazo de verdad. En el acumulado anual, esa caída se queda en un 4,1%.
- Transacciones inmobiliarias: bajan un 11,8% frente al mismo trimestre de 2025.
- Bienes inmuebles transmitidos: caen un 35% en ese mismo periodo.
- Acumulado de doce meses: las transacciones suben un 5,1%, pero los bienes transmitidos bajan un 4,1%.
El único tipo de inmueble que sube en Andorra: locales y almacenes
Cuando se mira por tipos de inmueble, el panorama es de rojo casi total. Todas las agrupaciones de bienes inmuebles han retrocedido. Todas menos una.
Los locales comerciales y los almacenes son la excepción, y no por poco: crecen un 60%. Mientras los pisos y las viviendas se paran, quien compra suelo de negocio sigue firmando.
Es un contraste que dice bastante del momento. El comprador particular se retira, y el que compra espacio para actividad económica aprieta el acelerador.
Qué pasa con los pisos y las viviendas unifamiliares
En el apartado de superficie transmitida, medida en metros cuadrados, el grupo formado por pisos, viviendas unifamiliares y edificios baja un 18,4%. Es la caída más grande por tipo de inmueble en superficie.
Los terrenos y las plazas de aparcamiento también retroceden, en su caso un 7,7%. El resto de agrupaciones han crecido en metros cuadrados transmitidos.
El valor de las operaciones inmobiliarias se hunde un 17,3%
No solo se venden menos inmuebles. Se mueve menos dinero, y en una proporción mayor.
El valor total de los bienes inmuebles transmitidos ha bajado un 17,3% respecto al segundo trimestre del año anterior. Es una caída más pronunciada que la del número de operaciones, lo que apunta a que las operaciones grandes son las que más han desaparecido.
En el acumulado de los últimos doce meses, el descenso del valor se suaviza mucho: un 4,5%. La foto anual completa es bastante menos dramática que la del trimestre suelto.
La superficie transmitida, por su parte, cae un 10,6% frente al mismo trimestre de 2025. Y aquí llega otro dato duro: la variación anual acumulada de superficie muestra un descenso del 26,6%. Más de una cuarta parte menos de metros cuadrados cambiando de manos en un año.
- Valor transmitido: baja un 17,3% en el trimestre y un 4,5% en el acumulado anual.
- Superficie transmitida: baja un 10,6% en el trimestre.
- Superficie acumulada en doce meses: se desploma un 26,6%.
Las empresas se retiran del mercado inmobiliario andorrano
Por tipo de comprador, la caída es general. Pero hay una diferencia enorme entre particulares y empresas.
Las personas físicas reducen sus compras un 19,3%. Siguen siendo el grupo mayoritario, con diferencia. De esas operaciones, el 77,4% las hacen residentes y el 22,6% restante, no residentes.
Las personas jurídicas, es decir las sociedades, son otra historia. Sus adquisiciones caen un 58,6% respecto al año anterior. Casi seis de cada diez compras empresariales han desaparecido.
Quién hay detrás de las sociedades que compran
Cuando se mira quién está detrás de esas empresas compradoras, la mayoría son de capital local:
- 74,9%: sociedades formadas íntegramente por residentes.
- 6,1%: sociedades con participación residente superior al 50%.
- 19%: personas jurídicas con participación residente inferior al 50%.
Tres de cada cuatro compras societarias las firma capital totalmente residente. El dinero de fuera, en el terreno empresarial, es minoría.
La edad y la nacionalidad de quien compra en Andorra
El perfil del comprador está muy concentrado en una franja de edad. El grupo de 30 a 59 años acapara el 64,4% de todos los bienes inmuebles adquiridos. Casi dos de cada tres.
Es la edad en la que se junta todo: estabilidad laboral, ahorro acumulado y necesidad de vivienda o de inversión. El resto de franjas se reparten el tercio restante.
Por nacionalidad, todas las categorías relevantes bajan. Y hay una que destaca por encima de las demás: los compradores portugueses reducen sus adquisiciones un 54,7%. Más de la mitad menos que hace un año.
Hombres y mujeres: dos caídas muy distintas
La diferencia por sexo del comprador también es notable. Los inmuebles adquiridos por hombres bajan un 27,6%. Los adquiridos por mujeres, un 8,6%.
Dicho de otro modo: la retirada del mercado ha sido tres veces más fuerte entre los compradores hombres que entre las compradoras mujeres.
El dato que lo cambia todo: el precio del metro cuadrado en Andorra
Y llegamos al desvelo. Si las ventas caen, el valor se hunde y los compradores se retiran, lo lógico sería que los precios bajaran. Pues no.
El precio medio por metro cuadrado de los pisos en el segundo trimestre de 2026 ha subido un 0,2% respecto al mismo trimestre del año anterior. Sube. Poco, pero sube.
Ese es el bucle que abríamos al principio. El mercado andorrano se ha enfriado en volumen, en dinero movido y en número de compradores, pero el precio del metro cuadrado de vivienda aguanta y hasta gana unas décimas. Se vende mucho menos, y no se vende más barato.
El consejo práctico si estás mirando piso: no esperes a que una caída de operaciones se traduzca automáticamente en una rebaja. Ahora mismo no está pasando. Céntrate en negociar cada inmueble concreto, compara el precio por metro cuadrado real de lo que te ofrecen y ten claro tu tope antes de sentarte a negociar. La estadística general no te va a hacer el descuento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto ha bajado la compraventa de inmuebles en Andorra?
Las transacciones inmobiliarias han caído un 11,8% respecto al segundo trimestre de 2025, y los bienes inmuebles transmitidos un 35%.
¿Están bajando los precios de los pisos en Andorra?
No. El precio medio por metro cuadrado de los pisos ha subido un 0,2% frente al mismo trimestre del año anterior.
¿Qué tipo de inmueble se vende más ahora?
Los locales comerciales y los almacenes son la única agrupación que crece, con un aumento del 60%.
¿Quién compra más vivienda en Andorra, residentes o no residentes?
Entre las personas físicas, el 77,4% de las operaciones las hacen residentes y el 22,6% no residentes.
¿Qué edad tiene el comprador típico en Andorra?
El grupo de 30 a 59 años concentra el 64,4% de todos los bienes inmuebles adquiridos.
Comprobado el 6/08/2026. La información oficial siempre prevalece: enlazamos la fuente en cada artículo.
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