Requisitos para alquilar un piso en Andorra: papeles, fianza y aval

El tope legal de dinero para entrar en un piso de alquiler en Andorra son tres mensualidades, no cuatro. Dos de fianza y una de renta por adelantado. Está escrito en la ley y mucha gente paga de más sin saber que puede negarse.

Hay además un artículo poco conocido que limita lo que el propietario puede exigir por adelantado, y una agencia pública que ya ha sancionado a una inmobiliaria por pedir demasiados papeles solo para enseñar un piso.

Y ojo con el calendario: el 1 de enero de 2027 cambia el régimen. Quien firme este otoño está todavía en las reglas de ahora, que no son las mismas.

Requisitos para alquilar un piso en Andorra: el dinero de entrada

La ley de arrendamientos de fincas urbanas fija dos límites que conviene saberse de memoria. El primero: la fianza no puede ser superior a dos mensualidades de renta en vivienda habitual y permanente.

El segundo está en el artículo 20.1 y es el que casi nadie cita: el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad. Sumando las dos reglas, el techo legal de lo que se paga al entrar son tres mensualidades.

• 2 mensualidades de fianza, como máximo.
• 1 mensualidad de renta por adelantado, como máximo.
• 3 mensualidades en total: ese es el techo que fija la ley.

Si la cuenta que te presentan son cuatro meses, la cuarta no es ni fianza ni renta: suele ser la comisión de la inmobiliaria, y esa no la regula ninguna norma andorrana.

Dónde va la fianza y cuándo te la devuelven

Aquí Andorra funciona distinto a España y conviene saberlo antes de firmar. La fianza no se deposita en ningún organismo público: la ley dice que queda siempre en posesión del arrendador, del intermediario o del representante. No hay un equivalente al depósito oficial que existe en otros países.

Se devuelve al final del contrato al entregar las llaves. El propietario solo puede aplicarla, total o parcialmente, a daños o incumplimientos, y con justificación documental previa. Los rendimientos que genere la fianza son suyos y no se pueden imputar a reparar esos daños.

Y hay un plazo que se pasa por alto: la acción para reclamar la devolución prescribe a los tres años desde que se extingue el contrato.

El aval: se puede pactar, y la ley no le pone techo

La misma norma permite que la fianza se sustituya por un aval bancario o por cualquier otro tipo de garantía aceptada por las partes.

Aquí hay un matiz importante y honesto: el tope de las dos mensualidades está redactado para la fianza. La ley no fija un límite expreso para el aval sustitutivo ni para esas otras garantías. Que el aval tampoco pueda superar dos meses es una interpretación razonable, pero no es lo que dice el texto.

Sobre el avalista, sí hay una regla útil: cuando el contrato entra en tácita reconducción, cesan las obligaciones a las que se haya comprometido un tercero para la seguridad del contrato principal, salvo pacto en contrario.

Los papeles que pueden pedirte y los que no

Ninguna ley andorrana enumera qué documentación puede exigir un propietario. El límite lo pone otra cosa: la protección de datos.

La agencia andorrana de protección de datos considera desproporcionado pedir la totalidad de la información de los puntos de la CASS. Y propone alternativas que sí ve proporcionadas: un certificado laboral con los datos identificativos, el salario y la fecha de inicio; las tres últimas nóminas con lo innecesario tachado; o un certificado de seguro de impago.

Las referencias de anteriores caseros necesitan consentimiento expreso, tanto para pedirlas como para darlas.

Y esto no es teoría. La agencia sancionó a una inmobiliaria que, solo para visitar un piso, exigía formulario, copia del documento de identidad, permiso de residencia, certificado bancario de referencias, número de cuenta, domiciliación con el nombre del gestor y datos del empleo. La resolución fue clara: no era relevante ni estaba limitado a lo necesario. Ese tipo de infracción puede costar entre 30.001 y 100.000 euros.

La ley de arrendamientos añade otra protección: prohíbe la discriminación en la negociación por edad, género, discapacidad, nacimiento, nacionalidad o cualquier otra condición personal o social, y considera discriminación toda acción u omisión que dificulte o impida el alquiler por esas causas.

Se puede alquilar antes de tener la residencia

De hecho, el orden es justo el contrario del que mucha gente imagina: el contrato de alquiler es el documento que acredita el alojamiento cuando se pide la residencia. En el trámite de residencia y trabajo se admite una copia del contrato de alquiler o del título de propiedad, y si el titular de la vivienda no es el solicitante hay que añadir un certificado de domicilio.

La residencia sin trabajo exige lo mismo en otra forma: demostración documentada de que se tiene en propiedad o en alquiler una vivienda que reúna las condiciones mínimas de habitabilidad.

Hay una regla específica para quien tiene autorización temporal de menos de cinco años: el contrato dura como máximo lo que el permiso, debe constar por escrito y no se puede prorrogar. Y una advertencia: usar ese contrato para otro supuesto o prorrogarlo activa automáticamente la duración mínima de cinco años.

Tras la concesión de la autorización hay tres meses para inscribirse en el Comú de la parroquia.

El contrato: por escrito, cinco años y certificado de habitabilidad

La ley no deja margen en la forma: el contrato de arrendamiento se ha de hacer necesariamente por escrito, y hay que designar un domicilio de notificaciones en territorio andorrano.

Tampoco se puede alquilar una vivienda sin certificado de habitabilidad, y el arrendador está obligado a entregar copia al inquilino.

Si se pacta menos de cinco años o no se fija plazo, el contrato se considera hecho por cinco años si así le conviene al inquilino. Hay una excepción que sí se puede pactar: recuperar la finca en un plazo no inferior a dos años para uso propio o de familiares de primer o segundo grado.

Y una regla que sorprende: si el inquilino sigue quince días después del plazo sin oposición expresa del arrendador, entra la tácita reconducción.

Hay que entregar el contrato en el Comú, y hay multa

Esto es nuevo y va a pillar a mucha gente. La reforma que entra el 1 de enero de 2027 crea el registro de contratos de arrendamiento, y la obligación de entregarlo es del inquilino: las personas arrendatarias de viviendas han de facilitar al Comú de residencia una copia íntegra del contrato.

Los comuns lo inscriben en el momento en que la parte arrendataria solicita censarse en el padrón. Es decir, el plazo va atado al empadronamiento, no a un número de días.

Y tiene consecuencia: no entregarlo pasa a ser infracción administrativa leve sancionada con multa de hasta 600 euros. Es la excepción del régimen, porque el resto de infracciones leves solo llevan amonestación escrita. Los comuns tienen un año desde la entrada en vigor para volcar los contratos que ya tengan archivados.

El registro, de hecho, ya funcionaba antes de la ley: se presentó en noviembre de 2025 con 4.317 contratos.

Cuándo puede el propietario no renovarte

Bajo el régimen de prórrogas vigente, los contratos antiguos siguen protegidos por tramos: los de 2019 o anteriores tienen tres años; los de 2020, dos años desde 2025; los de 2021, uno desde 2026; y los de 2022 acaban en 2027 sin prórroga legal.

La reforma de 2026 pone fechas de extinción por año de firma y también por precio: los firmados en 2012 o antes, o por debajo de 6 euros el metro cuadrado, son extinguibles en 2027; los de 2013 a 2015 o por debajo de 7 euros, en 2028; los de 2016 a 2018 o por debajo de 8 euros, en 2029; y los de 2019 a 2021, en 2030.

Hay contratos que quedan fuera de esa reforma: los de renta igual o superior a 2.500 euros mensuales sin contar parking, trastero ni suministros, las viviendas unifamiliares, los inquilinos con residencia sin actividad lucrativa y los casos de obras de seguridad o salubridad incompatibles con la ocupación.

Si el motivo es uso propio o de un familiar hasta segundo grado, el propietario debe notificarlo de forma fehaciente con seis meses de antelación, justificar el parentesco con declaración jurada, destinar la vivienda a ese uso un mínimo de cinco años y acreditar el cambio de censo y el alta de suministros en treinta días.

Las causas de resolución son las clásicas: impago de la renta o de cantidades asimiladas, subarriendo o cesión sin autorización, incumplimiento de condiciones esenciales, daños por dolo o imprudencia temeraria, obras no autorizadas y actividades notoriamente inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Lo que hay que llevar y lo que hay que pagar

Para alquilar en Andorra el techo legal de entrada son tres mensualidades: dos de fianza, que se queda el propietario y se devuelve al entregar las llaves, y una de renta por adelantado. El contrato va obligatoriamente por escrito, con certificado de habitabilidad y duración mínima de cinco años, y desde el 1 de enero de 2027 el inquilino tiene que llevar una copia al Comú al empadronarse, con multa de hasta 600 euros si no lo hace. No hace falta tener la residencia antes: el contrato es precisamente el papel que la acredita.

Sobre los papeles que te pidan, la regla práctica es simple: si te exigen más de lo necesario para saber si puedes pagar, hay una agencia que ya ha sancionado por eso. Un certificado laboral o tres nóminas con lo irrelevante tachado son suficientes.

Y una advertencia de calendario: si firmas este otoño estás en el régimen actual, con preaviso de tres meses. Los seis meses llegan el 1 de enero de 2027.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta fianza pueden pedirme para alquilar en Andorra?
Un máximo de dos mensualidades de renta en vivienda habitual y permanente, más una mensualidad de renta por adelantado. Tres meses en total es el techo legal.

¿Dónde se deposita la fianza?
En ningún organismo público. La ley establece que queda siempre en posesión del arrendador, del intermediario o del representante, y se devuelve al entregar las llaves.

¿Puedo alquilar sin tener la residencia andorrana?
Sí. El contrato de alquiler es justamente el documento que acredita el alojamiento al solicitar la residencia.

¿Pueden pedirme los puntos de la CASS?
La agencia andorrana de protección de datos lo considera desproporcionado. Sí ve proporcionados un certificado laboral, las tres últimas nóminas con lo innecesario tachado o un certificado de seguro de impago.

¿Quién tiene que registrar el contrato?
El inquilino. Debe entregar una copia íntegra al Comú de su parroquia, que lo inscribe al solicitar el empadronamiento. No hacerlo será infracción leve con multa de hasta 600 euros.