Comprar piso en Andorra siendo español se puede, pero no como en España. Hay un permiso previo que no se salta nadie, un tope de pisos y dos impuestos que se suman al precio, y aquí tienes cada uno con su cifra.
Desde el 13 de febrero de 2026 el impuesto que paga el comprador extranjero es más alto. Quien pide ahora la autorización ya no puede acogerse a los tipos anteriores y paga los nuevos desde el primer piso.
El problema es que ser español no te libra de nada: para Andorra eres inversor extranjero hasta que acreditas años de residencia. Y eso cambia lo que puedes comprar, cuánto pagas y lo que te toca declarar en España.
Comprar piso en Andorra siendo español: primero, el permiso del Govern
La compra de un inmueble por un inversor extranjero en Andorra necesita siempre autorización administrativa previa. La solicitud se hace por vía electrónica, y en ella te piden tu identidad y el origen del dinero con el que vas a pagar.
Solo hay dos casos en los que no hace falta pedir permiso: cuando heredas el inmueble y cuando te llega al liquidar el régimen económico del matrimonio. Aun así, hay que declararlo al Registre d’Inversions Estrangeres. Esos pisos tampoco cuentan para el límite de compra.
La ley cierra la puerta a los compradores de países de riesgo señalados por el GAFI o la Unión Europea, y a quien tenga antecedentes por infracciones dolosas que amenacen el orden público.
- Siempre con permiso: cualquier compra de un inversor extranjero pasa antes por la autorización.
- Origen de los fondos: hay que justificar de dónde sale el dinero al pedirla.
- Herencias fuera: no piden autorización, pero sí se declaran al registro.
Quién es inversor extranjero en Andorra y cuándo dejas de serlo
Para la ley eres inversor extranjero si no vives en Andorra. También lo eres si vives aquí pero no acreditas 3 años o más de residencia efectiva y permanente dentro de los 10 años anteriores a la solicitud. El tiempo fuera por estudios cuenta como residencia.
Cuando llegas a esos 3 años dentro de los últimos 10, la compra deja de ser inversión extranjera. Para contarlos valen estas autorizaciones de residencia:
- Residencia y trabajo, por cuenta ajena o por cuenta propia.
- Residencia pasiva y residencia sin actividad lucrativa.
- Profesionales con proyección internacional.
- Razones de interés científico, cultural y deportivo.
Se acredita con el certificado del Departament d’Immigració. Salvo en las de residencia y trabajo, piden también el certificado de años de residencia fiscal del Departament de Tributs i de Fronteres. Quien vive en Andorra con menos de 3 años puede comprar, además, una unidad para una actividad mercantil propia.
El límite de pisos que puede comprar un extranjero en Andorra
El inversor extranjero tiene un techo. Puede comprar una de estas tres cosas:
- Una parcela para construir una sola vivienda unifamiliar.
- Una unifamiliar, dos pisos, dos apartamentos o dos estudios, con un máximo de 3 plazas de aparcamiento y 3 trasteros por piso, salvo que el título de división del edificio asigne más.
- Seis plazas de aparcamiento.
Ese límite dura 10 años desde la compra con la que lo alcanzas. Solo cuentan los inmuebles comprados después de que entrara en vigor la ley de inversión extranjera de 2025, y nunca los heredados. Los pisos alquilados como vivienda habitual a precio asequible durante al menos 10 años no suman para el tope de dos.
Lo que Andorra no deja comprar al inversor extranjero
Hay operaciones vetadas aunque tengas dinero y papeles en regla:
- Apartamentos turísticos e inmuebles con autorización de vivienda de uso turístico.
- Alquiler con opción de compra, alquileres entre una sociedad y personas vinculadas a ella y cualquier negocio en fraude de ley.
- Promoción inmobiliaria para vender, salvo que la promoción entera vaya a alquiler de vivienda habitual, con al menos la mitad a precio asequible durante 10 años.
Comprar un piso que ya tiene autorización de vivienda de uso turístico, por tanto, queda descartado.
Plazos de la autorización en Andorra: dos meses y el silencio dice no
La Administración tiene 2 meses para responder. Puede alargarlo un mes como máximo. Si no contesta, la solicitud se entiende denegada.
Si te piden más papeles, tienes 10 días hábiles para entregarlos. Si no llegan a tiempo, también se da por denegada.
Con la autorización en la mano, tienes 6 meses para firmar la escritura ante un notario andorrano. Se puede pedir una sola prórroga de 3 meses, y hay que pedirla antes de que venza el plazo. Si no, la autorización caduca.
Después de la firma, el notario envía la escritura al Registre d’Inversions Estrangeres en un máximo de 15 días hábiles. Y cada dos años, o cuando lo pida el ministerio, tendrás que presentar papeles que demuestren que cumples la ley.
El impuesto sobre la inversión extranjera en Andorra subió en 2026
Además del permiso, el comprador extranjero paga un impuesto propio sobre la inversión inmobiliaria. Desde el 13 de febrero de 2026 los tipos son estos:
| Qué compras | Antes | Desde el 13-02-2026 |
|---|---|---|
| Primera unidad (parcela o unifamiliar, o un piso, apartamento o estudio con hasta 3 aparcamientos y 3 trasteros) | 3 % | 6 % |
| Segundo piso, apartamento o estudio | 5 % | 10 % |
| Resto | 10 % | 10 % |
Cuando llegas al tipo máximo, todo lo que compres después paga ese máximo. Los tipos nuevos se aplican a las inversiones autorizadas desde esa fecha. Mantuvieron los viejos las solicitudes presentadas antes del 22 de enero de 2026, día en que se aprobó la reforma, y las operaciones con acuerdo de compraventa y transacción económica anteriores a ese día, acreditadas en los seis meses siguientes a la entrada en vigor.
Cómo se paga el impuesto antes de la escritura
El pago va por delante. Se hace un pago a cuenta antes de la resolución favorable, calculado sobre el importe que declaras en la solicitud. Se paga por transferencia nominativa a favor del Govern d’Andorra, y la Administración tributaria te emite el recibo en un máximo de 10 días.
El notario no puede autorizar la escritura sin la liquidación del impuesto, y el pago se acredita ante él. Si entre la resolución y la escritura pasan menos de 6 meses y el pago a cuenta coincide con la cuota, no tienes que presentar después la autoliquidación.
Dos detalles que conviene tener claros. Si más tarde dejas de ser extranjero, no te devuelven lo pagado. Y si alquilas el piso a precio asequible durante 10 años, tienes una bonificación del 90 %, que devuelves con intereses de demora si cambias el uso.
El ITP del 4 % se suma, y la exención no es para el recién llegado
Encima del impuesto de inversión extranjera está el de transmisiones patrimoniales, que paga el comprador. El Govern lo fija en el 4 %: un 1 % para el Govern y un 3 % para el comú. La ley permite que la parte comunal vaya del 0,50 % al 3 %.
Existe una exención para la vivienda habitual en Andorra, pero con condiciones que un español recién llegado no cumple:
- 5 años de residencia legal, permanente y continuada en los últimos 10.
- Vivienda de hasta 600.000 euros.
- Ingresos de hasta 4 veces el salario mínimo anualizado, o 6 veces si compran varios.
- Entrar a vivir en un máximo de 8 meses y mantenerla como vivienda habitual al menos 4 años.
Con ella quedan exentos también hasta dos aparcamientos y un trastero comprados a la vez.
Lo que te toca en España: modelo 720 e imputación de rentas
Si sigues viviendo en España, Hacienda también mira ese piso de Andorra. El modelo 720 no se presenta si el valor conjunto de tus inmuebles en el extranjero es inferior a 50.000 euros. A partir de esa cifra, se declara, y hay que volver a hacerlo cuando ese valor sube más de 20.000 euros respecto a la última declaración.
En el IRPF entra además la imputación de rentas por el piso que no alquilas. Como no tiene valor catastral español, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del valor más alto entre el de compra y el comprobado por la Administración, sin descontar ningún gasto.
Si alquilas o vendes el piso de Andorra sin ser residente
Si lo alquilas, pagas el impuesto sobre la renta de no residentes: un 10 % con carácter general, y en los alquileres se aplica una reducción del 20 % sobre lo que cobras.
Si lo vendes, el impuesto sobre la plusvalía baja cuanto más tiempo lo tengas:
| Tiempo con el piso | Tipo |
|---|---|
| Hasta 1 año | 15 % |
| Entre 1 y 2 años | 14 % |
| Entre 2 y 3 años | 13 % |
| Entre 3 y 4 años | 12 % |
| Entre 4 y 5 años | 10 % |
| Entre 5 y 6 años | 8 % |
| Entre 6 y 7 años | 6 % |
| Entre 7 y 8 años | 4 % |
| Entre 8 y 9 años | 2 % |
| Entre 9 y 10 años | 1 % |
| A partir de 10 años | 0 % |
Como no residente, el comprador te retiene el 5 % del valor total de la venta, salvo que hayas tenido el piso más de 10 años. Y sobre la ganancia pagas también renta de no residentes: 25 % si vendes antes de 2 años, 20 % entre 2 y 5 años y 15 % entre 5 y 10; después, el 10 % general.
La exención por reinvertir en vivienda habitual solo vale para el andorrano residente o para el extranjero con 5 años de residencia legal, permanente y continuada, y exige reinvertir en un año en una nueva vivienda habitual en Andorra.
La factura completa del primer piso en Andorra para un español
Un español no residente necesita autorización previa, puede comprar como mucho dos pisos, con un tope que dura diez años, y paga un 6 % de impuesto de inversión extranjera más un 4 % de ITP en el primero: un 10 % encima del precio. En el segundo, el impuesto sube al 10 % y la suma llega al 14 %. Si vive en España y sus inmuebles en el extranjero valen 50.000 euros o más, además los declara en el modelo 720.
Antes de dar una señal, calcula ese 10 % aparte del precio y ten preparados los papeles del origen de tu dinero. Te los piden en la solicitud, y si te reclaman algo más solo tienes 10 días hábiles para entregarlo.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que ser residente para comprar un piso en Andorra?
No. Puedes comprar sin vivir aquí, pero con autorización previa, dentro del límite de unidades y pagando el impuesto de inversión extranjera.
¿Puedo comprar un apartamento turístico en Andorra?
No. Los apartamentos turísticos y los inmuebles con autorización de vivienda de uso turístico están vetados al inversor extranjero.
¿Qué pasa si no me contestan en dos meses?
La solicitud se entiende denegada. La Administración puede alargar el plazo un mes como máximo.
¿Me devuelven el impuesto si luego me hago residente?
No. Lo pagado no se devuelve aunque después dejes de ser extranjero a efectos de la ley.
¿Si heredo un piso en Andorra necesito permiso?
No hace falta autorización, pero sí declararlo al Registre d’Inversions Estrangeres. Ese piso no cuenta para el límite de compra.
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